++広島の不動産会社 社長のぼやき++


高知県土佐清水市出身。高知高専→岡大→NTT→不動産会社勤務→子育てで1年間無職→2001年、1歳になった双子を抱え、修学旅行でしか来たことのない広島で不動産会社設立。
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広島ブログ
2019. 12. 01. Sun 災害が土地価格に及ぼす影響
2019. 11. 30. Sat 先進国で開催されるオリンピック
2019. 11. 29. Fri 上がる?下がる?現状維持?
2019. 11. 28. Thu リニア中央新幹線の意味
2019. 11. 25. Mon 不動産をうまく運用している人
2019. 11. 24. Sun 不動産は長期の投資
2019. 11. 21. Thu 土地価格が上がると

2019年 12月
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  2019. 12. 1. Sun
      災害が土地価格に及ぼす影響
  
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2018年の豪雨が、土地価格に及ぼした影響。 
 
2019年土地の下落率 
 
第1位 浸水 
 
2万4700 円/m2 
8万1652 円/坪 
-17.67 % 
下落 
2019年[平成31年] 
公示地価 
 
第2位 浸水 
 
3万3600 円/m2 
11万1074 円/坪 
-17.44 % 
下落 
2019年[平成31年] 
公示地価 
 
第3位 浸水 
 
2万7000 円/m2 
8万9256 円/坪 
-17.43 % 
下落 
2019年[平成31年] 
公示地価 
 
第4位 浸水 
 
2万8600 円/m2 
9万4545 円/坪 
-16.13 % 
下落 
2019年[令和元年] 
基準地価 
 
第5位 浸水 
 
1万6000 円/m2 
5万2892 円/坪 
-15.79 % 
下落 
2019年[令和元年] 
基準地価 
 
第6位 浸水 
 
4万5100 円/m2 
14万9090 円/坪 
-15.54 % 
下落 
2019年[令和元年] 
基準地価 
 
第7位 土砂災害 
 
5万8400 円/m2 
19万3057 円/坪 
-13.99 % 
下落 
2019年[平成31年] 
公示地価 
 
第8位 土砂災害 
 
4万6200 円/m2 
15万2727 円/坪 
-13.97 % 
下落 
2019年[平成31年] 
公示地価 
 
第9位 浸水 
 
1万5200 円/m2 
5万0247 円/坪 
-13.64 % 
下落 
2019年[平成31年] 
公示地価 
 
第10位 浸水 
 
3万3000 円/m2 
10万9090 円/坪 
-12.00 % 
下落 
2019年[令和元年] 
基準地価 
 
EarlyBird

  

 

 
  2019. 11. 30. Sat
      先進国で開催されるオリンピック
  
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大方の予想は、オリンピック後、景気は悪化するのではないか?不動産価格は下がるのではないか? 
 
と予想されているようですが、どうなんでしょう? 
 
各国の過去の事例を見ると、オリンピック開催前は景気が良くなり、オリンピックの翌年は景気が悪化している国が多い。 
 
でも、米国で1996年に開催されたアトランタオリンピックでは、翌年のほうが景気が良くなっている。 
 
先進国は経済の規模が大きいので、オリンピックが景気に与える影響は、ごくわずかなんじゃないかと思います。 
 
2008年リーマンショック後の2012年に開催されたロンドンオリンピックはどうだったのか? 
 
・競技施設、選手村を特定のエリアに集中。新設されたのは、34か所の競技施設のうち9か所のみ。日本と類似。コンパクト。 
 
・2004年から2020年までの17年間で、9.8兆円から14.1兆円の生産額が創出。 
 
・2004年から2012年の開催時点までの生産額は5.3兆円から5.6兆円。 
 
・開催後2013年から2020年までの生産額は4.5兆円から8.5兆円。 
 
・地域別に見ると、ロンドンと隣接する地域が56%、それ以外の地域が44%で、波及効果はイギリス全体に及ぶとしています。 
 
今の日本の好景気もいくぶんは、オリンピックの影響があるのかもしれませんが、たぶん、そんなには大きく影響していない。 
 
英国GDP成長率、2011年1.65%、2012年(オリンピック開催)1.45%、2013年2.05%、2014年2.95%で、伸びてるし。 
 
東京都はオリンピックの経済効果32兆円と試算していますが、18年間で32兆円ですから。 
 
32兆円の内訳は、13年から20年までの8年間で21兆円、21年から30年までの10年間で11兆円。 
 
20年が5兆円で21年が2兆円とすると、3兆円減りますが、GDP500兆円だから、0.6%減るくらい。 
 
従って、オリンピックが終わっても、それだけの理由で景気は減退しない。 
 
もし、景気が悪くなるとすれば、別の理由だろうと思います。 
 
でも 
 
私もオリンピックの後、景気が悪くなると思っていました。 
 
人って、誰しも、先入観があって、自分が思い込んでしまっていること事の外にある事柄には、なかなか気付けません。 
 
物事を正確に把握するのは難しい。 
 
EarlyBird 
 
過去のオリンピックからオリンピックの経済効果を考える 
http://mizkos.jp/wp-content/uploads/2017/04/nishio.pdf#search=%27%E3%82%AA%E3%83%AA%E3%83%B3%E3%83%94%E3%83%83%E3%82%AF%E3%81%AE%E7%B5%8C%E6%B8%88%E5%8A%B9%E6%9E%9C%E3%82%92%E8%80%83%E3%81%88%E3%82%8B+%E6%B0%B4%E8%B6%8A%27 
 
英国基礎的経済指標 
https://www.jetro.go.jp/world/europe/uk/stat.html 
 
【32兆円】すごすぎる経済効果の東京オリンピック/開催で起こる変化・メリット・課題とは? 
https://honichi.com/news/2019/04/19/inboundxolympiceconomy/

  

 

 
  2019. 11. 29. Fri
      上がる?下がる?現状維持?
  
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20年前、東京の不動産会社に勤めていましたが 
 
その時、同僚だった友人と久しぶりに電話で話しました。 
 
「東京のアパート、収益不動産の売買は、ぱったり止まったよ」 
 
自己資金のある人に融資は付きますが 
 
買う人がいなくなると、値段は下がります。 
 
ある程度、値段が下がれば、利回りは上昇し、再び、売れるようになる。 
 
広島で、維持されているように見える収益不動産の価格はどうなるのか? 
 
でも、幸いなことに 
 
現在の広島の不動産価格はバブルピーク時の三分の一以下 
※広島市の公示地価、基準地価の総平均 
 
中心部ではホテルの建設ラッシュが土地価格を下支えしていますし 
 
土地価格が維持もしくは、今後も上昇すれば 
 
中心部においては、値崩れしないのかもしれません。 
 
郊外は下がるかも・・・。 
 
仮に値崩れしたとしても、あの時ほどの落差はありませんから 
 
バブルの時に比べ、持ちこたえる業者も多いことでしょう。 
 
リーマンショックの時も、住居系は賃収に影響ありませんでしたから。 
 
ただ、在庫は増えますね。どっかで値下げしないと。 
 
東京の不動産価格は地方よりも高く、利回りは地方よりも低い。 
 
利回りの低い物件を購入するとリスクが高い。 
 
リスクが高いと、心理的なストレスになる。 
 
そして、買わなくなる、山手線内側の収益物件の価格は維持され、山手線外側の収益物件から価格が下がり、地方に伝播する。 
 
こういう構図ですかね? 
 
結果的に、金融庁の融資引締めは 
 
被害の拡大をくい止めたことになるのかもしれません。 
 
後から、振り返ってみないとわかりませんが・・・。 
 
色んな人の考えを聞いても、上がる、下がる、現状維持、バラバラ。 
 
私を含め、皆それぞれのポジションがあるので 
 
ポジションに応じて、希望的観測も入ります。 
 
群盲象を評す。 
 
みたいな感じ。 
 
「お前ら、一生、やっとれや、暇人か?」 
 
EarlyBird

  

 

 
  2019. 11. 28. Thu
      リニア中央新幹線の意味
  
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2027年には、品川−名古屋間でリニア中央新幹線が開通予定。 
 
現在、品川−名古屋間は1時間28分。 
 
これが、リニア中央新幹線になると品川−名古屋間は40分。 
 
2045年には、大阪まで延伸、品川−大阪は現在2時間15分が67分に短縮。 
 
東京−名古屋−大阪を結ぶ人口7000万人のリニア都市圏が出現。 
 
確かに、時間だけ見れば、半分になり、通勤可能に思えますが 
 
定期代を考えると、通勤圏にするのは難しいでしょう。 
 
東京−名古屋−大阪をリニアで結ぶだけだとピンと来ませんが 
 
リニアのどこかの中間駅に首都機能を移転して 
 
機能移転した都市を60分以内で結ぶ 
 
なんてことを妄想してみると、なるほどと思えます。 
 
東海道新幹線は太平洋側に面してますから、津波に弱い。 
 
大動脈を断たれることになる。 
 
リニアは、品川、大阪、名古屋を除き、津波の来ない場所に中間駅を設置。 
 
国家の心臓部を内陸の中間駅に移し、太平洋に面したところは 
 
津波を想定した都市設計、津波が来た場合の被害を綿密に計算しておく。 
 
大阪以西は四国という巨大防波堤があるため、リニア計画は大阪まで。 
 
そして 
 
日本は、機能移転した都市をリニアで結んだ災害に強い国家に変貌。 
 
今から、数年後 
 
不景気になったときに、公共投資で首都機能移転を実施、景気回復。 
 
リニアは、その為の下地。 
 
たぶん、これだな。 
 
誰だ?こんなこと考えた愛国者は!妄想ですよ、妄想。外れてもクレームは受け付けません。 
 
定期代を考えると、サラリーマンの通勤圏には、なりませんが 
 
国家の運営とか、企業の重要な会議とかには、役に立ちます。 
 
帰省、出張、旅行、単身赴任したサラリーマンも重宝します。 
 
私には、あまり関係ありませんが、開通したら、なにかにこじつけて、すぐ乗車すると思います。 
 
開店した飲食店には、すぐ行く、あの感じ。 
 
EarlyBird 
 
ここを500km/hで超電導リニアが走るのか!工事中の中央新幹線トンネル こうなっていた 
https://headlines.yahoo.co.jp/hl?a=20191126-00010004-norimono-bus_all 
 
既に始まっている首都機能移転―国による明確なプランとイニシアチブを 
http://www.mlit.go.jp/kokudokeikaku/iten/onlinelecture/lec119.html#m6 
 
鉄道で国づくり リニア新幹線整備の理由(東京-名古屋編) 
http://wr19.osaka-sandai.ac.jp/ce/rt/ByRail/?p=349 
 
動物は季節ごと、人は時代ごとに移動する 
http://www.plays.jp/adiary/diary1.cgi?id=early&action=view&year=2019&month=11&day=6#1

  

 

 
  2019. 11. 25. Mon
      不動産をうまく運用している人
  
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場所Aでは、この10年間で土地価格は1.3倍に上昇。 
 
場所Bでは、この10年間で土地価格は2倍に上昇。 
 
世界的な不況は10年周期と仮定して 
 
場所Aは景気の頂点で1.3倍、景気の底で元に戻る。 
 
場所Bは景気の頂点で2倍、景気の底で元に戻る。 
 
景気が良くても、悪くても、影響の少ないのは、場所A。 
 
景気が良くなったり、悪くなったりすると、影響の大きいのは、場所B。 
 
見極めることができたなら、場所Bでは、大きく儲けることができる。 
 
見極めることができなければ、場所Bでは、大きく損をする。 
 
これ知ってれば、皆、お金持ちになれるのでは? 
 
株より、単純なのでは・・・。 
 
と思いますが、不況の時、本業がうまくいってないと、融資してくれないし 
 
底がどこにあるか、わからない状況で買うのは勇気がいる。 
 
価格上がるまで、時間かかるし 
 
その間、維持しなければならない。 
 
でも、不動産で儲けている人を見ると 
 
本業があって、不動産を長期で保有していて 
 
循環する景気の波を潜り抜けて、売却している。 
 
不動産上がっていても、お金に困っていない場合は 
 
売らずに、相続する場合も多い。 
 
世代を超えて、長期保有。 
 
ここら辺になると、無借金になっていますから 
 
循環する景気の波の影響はなくなります。 
 
子供や孫が、なにかやらかさない限り。 
 
EarlyBird

  

 

 
  2019. 11. 24. Sun
      不動産は長期の投資
  
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収益不動産は、大きな投資。 
 
億単位の投資ですから、慎重に。 
 
1億の物件を、1億の借り入れで買うより 
 
頭金1割、2割入れたほうが、リスクは減ります。 
 
今の状態が永遠に続くと思うのは錯覚。 
 
景気は循環しますから、いい時も悪い時も巡ってくる。 
 
景気いい時:買える人増えますから、利回り低くなる。 
 
景気悪い時:買える人減りますから、利回り高くなる。 
 
今は、金融庁の指導により、収益不動産の融資だけ引き締められていますが 
 
金利は安いし、景気いいので、価格は維持されている状態。 
 
リーマンショックの時、テナントビルの空室は増えましたが 
 
住居系はほぼ、影響ありませんでした。 
 
不動産は保有する期間が長いのも特徴。 
 
少なくとも10年周期の景気の波を1回以上は潜らなければならない。 
 
統計的に100年に1回の災害も 
 
保有期間20年であれば、100分の1から5分の1に増大します。 
 
そんなこと、考えてたら、何もできなくなりますが 
 
不思議と、想定しておくと、なかなか起こらないもんです。 
 
起こるとしたら、いつも、想定外のことが起こります。 
 
リーマンショック、東日本大震災、西日本豪雨、台風 
 
次はなんでしょう? 
 
起こってないもの・・・、まさか、戦争? 
 
EarlyBird

  

 

 
  2019. 11. 21. Thu
      土地価格が上がると
  
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原価80%の分譲マンション 
 
用地費32%、建築費48% 
 
販売費10%、デベロッパーの利益10%と仮定して 
 
4000万の新築マンションの内訳は 
 
用地費1280万円 
 
建築費1920万円 
 
販売費400万円 
 
デベロッパー利益400万円 
 
土地が倍になると用地費2560万 
 
販売費、利益も増えますから、販売価格は6000万くらい。 
 
手の届かない価格になってしまいます。 
 
そうなると、上昇率の高い場所では 
 
中古マンションをリニューアルして住んだほうがいい。 
 
と思う人が増えているのが、今の状況なんでしょうね。 
 
EarlyBird 
 
マンションの原価の秘密!収支構造はどうなっている? 
https://allabout.co.jp/gm/gc/375986/

  



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