++広島の不動産会社 社長のぼやき++


高知県土佐清水市出身。高知高専→岡大→NTT→不動産会社勤務→子育てで1年間無職→2001年、1歳になった双子を抱え、修学旅行でしか来たことのない広島で不動産会社設立。
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広島ブログ
2019. 11. 19. Tue 訪日外国人数の推移
2019. 11. 18. Mon バブルの名残
2019. 11. 17. Sun 土地はどこまで上がるのか?
2019. 11. 14. Thu 10年前も同じこと言ってる
2019. 11. 06. Wed 動物は季節ごと、人は時代ごとに移動する
2019. 11. 05. Tue 予測するのは難しい
2019. 11. 03. Sun リーマンショック後の日記を読み返す

2019年 11月
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  2019. 11. 19. Tue
      訪日外国人数の推移
  
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私が子供の頃なんか、外国人、珍しかったんですが 
 
京都や大阪に行くと、日本人より外国人のほうが多いような気がします。 
 
日本を訪れる外国人の増加を見ると、たまげます。 
 
1964年 35万人 
1974年 76万人 
1984年 211万人 
1994年 346万人 
2004年 613万人 
2014年 1341万人 
2018年 3119万人 
2019年 3350万人(予想) 
 
2019年は、15年前(2014年)の5倍! 
 
ホテルの数も足りなくなり、建設ラッシュになる訳です。 
 
広島においても、ホテルの新設が不動産市況を下支えしている状況。 
 
外国人観光客数が大きく増加している都道府県ほど地価の上昇率が高い傾向。 
 
ホテル(計画)名 開業時期 場所 客室数 
カンデオホテルズ広島八丁堀 2018年 中区八丁堀 183 
ホテルビスタ広島 2018年 中区鉄砲町 228 
くれたけイン広島大手町 2019年 中区大手町 198 
東洋観光新ホテル 2019年 中区銀山町 133 
ホテルインターゲート広島 2019年 中区鉄砲町 234 
(仮)広島幟町ホテル 2019年 中区幟町 126 
ダイワロイネットホテル 2019年 東区二葉の里 201 
ホテルリブマックス広島駅北 2019年 東区二葉の里109 
広島平和大通ホテルプロジェクト 2020年 中区大手町 約220 
(仮称)広島・京橋町ホテル計画 2020年 南区京橋町 250 
レッドプラネット広島流川 2020年 中区流川町 160 
ヒルトン広島 2022年 中区富士見町 400 
合 計 約2,400室 
 
他の主要都市に比べて、広島はホテルの数が少ないですから 
 
供給過剰ではなく、適正になっている感じ。 
 
今の土地価格は、バブルのピークの三分の一以下ですから 
 
まだ、上がるのかもしれません。 
 
でも、ある日、訪日外国人が、パタッと来なくなる時も 
 
想定しておいたほうが、無難です。 
 
そうなるとは思いませんが、想定だけ。 
 
EarlyBird 
 
インバウンド 訪日外国人動向 
https://www.tourism.jp/tourism-database/stats/inbound/ 
 
広島県内の不動産市場の動向 日本銀行広島支店 2019年1月8日 
https://a-fudosan.jp/common/image/report/00019.pdf 
 
東京五輪後のホテル客室 9都市で供給超過に 
https://www.sankei.com/west/news/190610/wst1906100023-n1.html

  

 

 
  2019. 11. 18. Mon
      バブルの名残
  
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収入に対する住宅ローンの割合が増えるほど、リスクが大きくなる為 
 
土地価格が上昇すると、郊外に住む人が増えてくる。 
 
新築に比べ、割安な中古住宅・マンションに住む人が増えてくる。 
 
広島市の公示地価、基準地価の総平均(坪単価)  
1986年 898,645円  
1991年 2,542,752円(バブルピーク、2019年の3.2倍)  
2012年 596,135円(底値)  
2019年 790,010円(底値2012年の1.3倍) 
 
2019年の土地価格は底値2012年の1.3倍。 
 
まだ、バブルピーク時のの三分の一以下とはいえ 
 
中心部に近いほど、土地価格は上がっていますから 
 
既に、郊外あるいは宅地造成した団地に家を持つ人が増え 
 
利便性の高い場所に立つ中古マンションの価格が上昇しています。 
 
中古マンションを売るなら、今、かもしれません。 
 
バブルの頃、土地が高騰しすぎて、東京では通勤2時間以上のところ(千葉、埼玉、群馬・・・)に戸建買ったり、新幹線通勤したりしていましたが 
 
広島でも、山の上や郊外の平成初期に建てられたマンションを見ると 
 
バブルの頃は、土地価格が余りにも高く、こんなとこに 
 
建てたんだろうなと思います。 
 
今の3.2倍の土地価格であれば、中心部に近いところに 
 
とても、住宅を持つことできませんから、無理ありません。 
 
1984年[昭和59年]57万3990円/坪 
1985年[昭和60年]56万4968円/坪 
1986年[昭和61年]89万8645円/坪 
1987年[昭和62年]107万8437円/坪 
1988年[昭和63年]136万7519円/坪 
1989年[平成元年]193万5180円/坪 
1990年[平成2年]226万9781円/坪 
1991年[平成3年]254万2752円/坪 
 
これ見ると、土地価格は上昇するものと思い込んでしまいます。 
 
今買っておかないと、また、来年、上がると・・・。 
 
自分が、この渦中にいると、わからなくなりますよね。 
 
EarlyBird 
 
土地DATA  
https://tochidai.info/hiroshima/hiroshima/ 
 
バブル期の新幹線通勤ブームで「2階建て」も登場、当時の車両はいま… 
https://diamond.jp/articles/-/200482

  

 

 
  2019. 11. 17. Sun
      土地はどこまで上がるのか?
  
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リーマンショック以降、上昇し続けている土地価格。 
 
今後、どうなるのか? 
 
興味津々。 
 
広島市の公示地価、基準地価の総平均(坪単価) 
1983年 590,616円 
1986年 898,645円 
1991年 2,542,752円(バブルピーク、2019年の3.2倍) 
1994年 1,866,359円 
2001年 917,020円(アーリーバード開業) 
2003年 753,149円(2019年現在と同じ位の土地価格) 
2012年 596,135円(底値) 
2019年 790,010円 
 
改めて見ると、バブルの時の価格はすごい。 
 
リーマンショック以降、すごく土地価格上昇しているように思えますが 
 
まだ、バブルピーク時のの三分の一にも達していません。 
 
年表を逆から見ると、ようやく2003年頃の価格に戻った状況。 
 
2001年の価格に迫るのか? 
 
そこを超えて、バブルの価格を目指すのか?さすがに無理でしょう 
 
オフィスの空室率は低水準。 
 
つまり、景気がいい。 
 
外国人観光客も多い。 
 
何故か、外国人観光客の多い県ほど、土地上昇率が高い。 
 
低金利は維持されていますから 
 
リーマンショック級の世界的不況が来ない限り 
 
土地価格、不動産価格は、今後も上昇を続けるかもしれません。 
 
鍵を握るのは、中国、韓国、EUではないかと。 
 
日本の輸出のGDP比率は14.4%ですが 
 
輸出の19.5%は中国への輸出、7.1%が韓国への輸出、合計26.6%。 
 
GDPに対する比率は14.4%×26.6%=3.8%。 
 
来年 
 
ここが半分以下に落ち込めば、日本にも影響出てくるし、そうなるかも。 
 
更に、EUへの輸出11.3%(GDPに対する比率1.6%)も落ち込めば 
 
かなり影響出てきます。 
 
そうなるような気がするんですけど・・・。 
 
それから、徐々に東南アジア、インドへの輸出額が増加するのでは? 
 
特にインドが気になります。 
 
日本の原油輸入の80%以上を占める中東の紛争も心配。 
 
再び、オイルショックが起こるのか? 
 
私の妄想予想 
 
来年(2020年)、中国、韓国への輸出が大きく減って、GDPを押し下げ 
 
国内の景気が悪くなる。 
 
土地価格は上昇しなくなる。 
 
でも、大きくは下がらない。現状維持。 
 
政府は公共投資を増やし、景気を回復させる。 
 
再来年(2021年)から、中国に引きずられ、EUの景気も悪化。 
 
日本のEUへの輸出は減少。 
 
東南アジア、インドへの輸出額が増え、徐々に回復するが緩やか。 
 
現在の土地価格が数年維持される。 
 
中国依存度の高い企業は要注意。 
 
中国依存度(輸出)の高い国も要注意。 
※オーストラリアGDPの6%、台湾GDPの16%、韓国GDPの11%、チリGDPの8%、マレーシアGDPの10%、タイGDPの7% 
 
当たったらほめて下さい。 
 
外れたら、なにも言わないように。 
 
EarlyBird 
 
日本の主な貿易相手 キッズNEWS  
https://www.jftc.or.jp/kids/kids_news/japan/country.html?&sa=U&ei=incOU6PEE8rcoATulIHQAw&ved=0CI8BEBYwEg&usg=AFQjCNH89lT2Y8CHfUml6latIVu2kaJ_PA 
 
広島県内の不動産市場の動向 
https://www3.boj.or.jp/hiroshima/files/data/special/fudousan.pdf 
 
土地DATA  
https://tochidai.info/hiroshima/hiroshima/ 
 
インドが貿易戦争の影響を受けずに強く輝く理由 
https://media.monex.co.jp/articles/-/10825

  

 

 
  2019. 11. 14. Thu
      10年前も同じこと言ってる
  
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2010年3月の日記読むと 
 
「もうサラリーマン大家なんて時代じゃないですよ」 
 
なんてこと書いています。 
 
それから、数年すると 
 
サラリーマン大家全盛の時代がやってきました。 
 
で、今 
 
「もうサラリーマン大家なんて時代じゃないですよ」 
 
あの当時とまったく同じことを言っています。 
 
当時よりは、今のほうが融資は厳しいと思います。 
 
数年後、サラリーマン大家は復活、パターンは繰り返されるのか? 
 
それとも、今後は、資産のある限られた人しか、購入できなくなるのか? 
 
銀行が融資するかしないか、金融庁の意向によります。 
 
でも、正直なところ、アパートがどんどん建つと 
 
供給過剰になってしまいますので 
 
いいところでブレーキがかかってくれたと思っています。 
 
しかも、金利を上げた訳ではなく、金融庁の指導のみ。 
 
絶妙。 
 
住宅ローンは、低金利で融資してますから 
 
土地価格は、まだ上昇する可能性があります。 
 
今後、どこまで、上がるかわかりませんが 
 
上がり過ぎたところで、金利を上げず、金融庁が指導。 
 
土地価格の上昇緩和。 
 
大雑把な政策金利より 
 
ピンポイントでできる指導 
 
なかなかいいのではないかと思います。 
 
最近の銀行員は奥さんの指導と金融庁の指導は、ちゃんと聞きます。 
 
EarlyBird

  

 

 
  2019. 11. 6. Wed
      動物は季節ごと、人は時代ごとに移動する
  
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動物は不動産を所有していませんが、縄張りがあります。 
 
縄張りの中によそ者が入ってくると 
 
こんな感じのが威嚇してきて  
 
相手が威嚇しても、怯まない場合は、取っ組み合いの喧嘩になります。 
 
でも、その土地にずっと、居座る訳ではなく 
 
季節によって、群れが移動したり 
 
食べ物の豊富な土地に移動したり 
 
快適に住めなくなった土地から、離れていきます。 
 
人も基本的には同じですが、動物と違って 
 
人が生きて行くには、お金が必要な訳で 
 
より高い収入が得られる都会へ人が移動していき 
 
都会の不動産価格は上昇していく。 
 
人や会社が集まると、税収増えますから 
 
インフラが整備されて、土地価格は更に上昇。 
 
この現象は、ここ100年くらいのことだろうと思います。 
 
でも、日本はどんな田舎に行ってもインフラが整備されていますし 
 
広島に居て、不便を感じることなんて、ありませんから 
 
私にとっては、ごみごみした東京よりも広島のほうが住みやすい。 
 
1999年まで東京に住んでいましたが 
 
当時から、人口密集しすぎてて怖いなと感じてました。 
 
災害に遭うにしても、人口密集地での被災は避けたい。 
 
直下型地震が人口密集地で起きることを想像しただけで、恐ろしい。 
 
人口密集地で大規模な浸水被害もありえます。 
 
田舎と違って、都会は物流、電気が止まると、大変なことになります。 
 
電気が止まると、水も止まります。 
 
マンションはただの箱と化します。 
 
そのときは、人口の多いことが仇になります。 
 
白のオセロ(長所)が黒(弱点)にパタパタと裏返ります。 
 
動物は季節によって、人は時代によって、移動します。 
 
そろそろ 
 
関東から関西へ、人が移動して来る時代がやってくるかもしれません。 
 
大勢の人が住む都市は、災害に強いところがいい。 
 
開発の余地がある場所がいい。 
 
私だったら、そう思います。 
 
一個人の妄想ですし 
 
そうなるとしても、何十年も先のことです。 
 
EarlyBird

  

 

 
  2019. 11. 5. Tue
      予測するのは難しい
  
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10年前、リーマンショックで経済落ち込んで 
 
不動産価格も下がっていたのに 
 
それから10年経って 
 
不動産価格がこんなに上がると予測できた人いるんですかね? 
 
10年後を予測するのは、かなり、難しい。 
 
変化が不規則だから、たまたまだと考えますが 
 
たまたまではないケースもあったりする訳です。 
 
でも、気付けない。 
 
過渡期にいると、そのときは気づきませんが 
 
振り返ってみて、あのときがそうだったと気付く。 
 
過渡期に気付くことができれば、いいんですが・・・。 
 
特に 
 
よくなることに対して 
 
予測することは、難しい。 
 
私の場合、ほぼ不可能。 
 
いつも、気付いたら、よくなっていたみたいな。 
 
たまたま、買ってた土地が値段上がってたみたいなことはありますが 
 
そのときは、値上がりするなんて、ぜんぜん思いません。 
 
私の場合、自分の損得を考えると、いつも損するような気がします。 
 
自分の損得ではない場合、ほぼ得しているような気がします。 
 
そうなると、私の得は、自分の損得を考慮するときではなく 
 
周囲の損得を考慮したときに発生する訳です。 
 
たぶん、自分の欲が出ないからでしょうね。 
 
欲を持つと、損して、欲を持たないと、得する。 
 
矛盾。 
 
EarlyBird

  

 

 
  2019. 11. 3. Sun
      リーマンショック後の日記を読み返す
  
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リーマンショックは2008年9月に発生しました。 
 
すぐには、影響なくて、だんだん日本でも影響出てきて 
 
今から9年前、2010年の日記を読むと 
 
広島市内においても、空テナント増えてきました。 
テナントを借りる人が減った。 
減った原因は、出店しても潰れる。 
あるいは、出店しても儲からないと考えるからです。 
 
リーマンショック前まで 「全額貸しますよ」て言ってたのが  
リーマンショック以降「自己資金、物件価格の3割から4割入れてください」に変わりました。 
 
県外の知人から電話、勤めている工場が生産量を落とさざる得なくなり  
残業もなくなり、そのうち、週休2日が3日になって、しかも  
子供が今年から県外の大学に通うことに。 
「なんとかならないか」 相談がありました。 
自宅のローン残債と借入期間を聞くと、幸い担保余力があるようなので  
○○銀行から、△△銀行へ借り換え。 
ローンの期間を伸ばし、毎月の支払い額をかなり減らすことができました。  
もしそのまま事態を放置して、更に収入が減少。 
もしくは万一、会社が倒産なんてことになると、借り換えすら不可能です。  
 
特に業績が好調のとき、この状況がいつまでも続くと錯覚し  
大きな投資を行い、失敗なんてことも。 
 
米国では高失業率を背景に焦げ付きはミドルクラスに広がり、差し押さえは年間約200万件。金融機関は大量の在庫を処分するため、差し押さえ手続きの早期処理に迫られてきた。
 
 
あのときの雰囲気を思い出します。 
 
あの頃は、子供も小さく、私の周りをちょろちょろしてました。 
 
今では・・・・。 
 
当時、無借金経営でしたので、影響ありませんでしたが 
 
大きな借金していたところは、潰れた会社もありました。 
 
11年周期説によると、次のリーマンショックは今年。 
 
つまり、今月か来月。 
 
この手の予測、はずれることもままありますから 
 
鵜呑みにしないように。 
 
でも 
 
景気循環は経済の常識。 
 
災害と同じで、10年経つと、皆忘れます。 
 
EarlyBird

  



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